Jetzt starten
Nebenkosten

Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Umlagefähige Nebenkosten sind für jeden Vermieter ein zentrales Thema. Doch welche Kosten können tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden – und wie funktioniert das rechtssicher nach §556 BGB?

Timo Heidemann 28. Juli 2024 5 Min. Lesezeit
Umlagefähige Nebenkosten Vermieter immo.page

Disclaimer: Alle Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können diese auch nicht ersetzen.

Auf einen Blick

Die wichtigsten Fragen im Überblick

Nebenkosten sind alle Kosten, die dir als Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung deines Wohneigentums entstehen. Nach §556 BGB darfst du Teile dieser Kosten an den Mieter weitergeben (umlegen).

Umlagefähig bedeutet, dass bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umgelegt, also von diesen getragen werden können. Diese Kosten müssen im Mietvertrag klar definiert und vertraglich vereinbart sein. Nur die im Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV) aufgelisteten Kosten sind umlagefähig.

Nein. Die Betriebskosten sind nur ein Teil der Nebenkosten und bezeichnen alle Kosten, die regelmäßig für den Vermieter anfallen. Unregelmäßige Kosten wie Reparaturen sind dagegen auch Teil der Nebenkosten, können jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind u.a.: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Warmwasserkosten, Aufzugbetrieb, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne/Breitband, Wäschepflege-Einrichtungen.

1Definition und gesetzliche Grundlagen

Umlagefähige Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, sind Ausgaben, die dem Vermieter durch den Besitz, den Betrieb und die Instandhaltung eines Mietobjekts entstehen und gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden können.

2Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Folgende Kosten können nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden:
  • Grundsteuer
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Heizkosten
  • Warmwasserkosten
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Müllabfuhr
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Alle Kostenarten automatisch erfasst

immo.page kennt alle umlagefähigen Kosten und führt dich sicher durch die Abrechnung.

Kostenlos starten

3Kosten, die nicht umlagefähig sind

Nicht alle Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Folgende Kosten trägst du als Vermieter selbst:
  • Instandhaltungskosten und Reparaturen am Gebäude
  • Verwaltungskosten (z.B. Buchhaltung, Steuerberatung)
  • Leerstandskosten (Kosten für unvermietete Einheiten)
  • Abschreibungen auf das Gebäude
  • Finanzierungskosten (Zinsen, Tilgung)

Wichtig: Leerstandskosten müssen vom Vermieter selbst getragen werden und dürfen nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden.

4Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Damit du Nebenkosten auf den Mieter umlegen kannst, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Ohne eine entsprechende Klausel können keine Betriebskosten erhoben werden. Die Vereinbarung sollte klar definieren, welche Kostenarten umgelegt werden und nach welchem Verteilerschlüssel (z.B. Wohnfläche, Personenzahl).

Wichtig: Wenn die Miete als "Warmmiete" oder "Bruttomiete" vereinbart ist, sind alle Nebenkosten bereits in der Miete enthalten und dürfen nicht zusätzlich abgerechnet werden.

✓Fazit

Umlagefähige Nebenkosten sind klar durch die BetrKV geregelt. Als Vermieter musst du sicherstellen, dass du nur die gesetzlich zulässigen Kosten umlegst, diese im Mietvertrag vereinbart sind und die Abrechnung formal korrekt ist. Mit immo.page erstellst du deine Nebenkostenabrechnung rechtssicher und ohne Fehler – in unter 10 Minuten.

Mehr erfahren: Welche Unterlagen brauchst du für die Abrechnung? Checkliste: Unterlagen für die Nebenkostenabrechnung →

Erstelle jetzt deine Nebenkostenabrechnung
mit immo.page

Einfach registrieren, Abrechnung digital erstellen & als PDF herunterladen.
Fertig in unter 5 Minuten – rechtssicher und ohne Excel-Chaos.

Jetzt kostenlos starten

Keine Kreditkarte · Vorschau kostenlos · Fertig in 5 Minuten